三井不動産常任取締役
田中順一郎氏に聞く
ディベロッパーは何を目指すのか
田中順一郎・三井不動産常任相談役は８７年から９８年までの１１年間、同社社長を務めた。�爛丱屮觀从儉瓩寮篦佐�から、その後「失われた１０年」と呼ばれた波乱の不動産業界を乗り切った。今、同社は史上最高益を更新中だ。同氏がその強靭な経営基盤の源をつくったとも言える。そこには、どのような苦難がひそんでいたのだろうか。そして、これからの不動産ディベロッパーが担う新たな社会的使命とは何か。（聞き手・本多 信博）
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――波乱の１１年となった社長在任期間を振り返って、今の思いは。
「失われた１０年といわれるあの期間があったから、日本の不動産マーケットが少し欧米に近づいたかなという思いだ。言い換えると、バブル崩壊で日本経済が資産デフレに苦しめられていたあの十数年は、日本の古い制度が壊れていく時代でもあった」
「例えば土地税制とか、都市再開発上の規制などが大きく変わり、東京などの大都市が再び活況を呈することができた。業界として、土地の流動性を高め不動産取引が活性化するための税制導入を要望し続けたことが結実した」
■時価主義を決断
――バブルが崩壊し、地価が下がり続けていた頃、経営トップとしてどんな決断があったのか。
「あの頃、日本ではほとんどの会社がまだ簿価主義だった。ところが、地価は３倍になったかと思ったら４分の１に下がったりしている。こんな状態では不動産会社として本当の資産状況が分かるはずがない。そこで、法律での義務化はまだ先だったが、仮に今、時価主義をとったらどうなるのかということをやってみたいと思った。そこで、そういう指示を全社に出したが、誰もついてこなかった（笑）」
「仕方ないから専任の組織をつくり、そこに若手社員を集めてとにかくやることにした。最初は社内が大混乱したが、社長として何がなんでもやると言明。出来なければ俺は死ぬに死に切れないとまで言った」
――できましたか。
「出来た。簿価で表記していたものを全部時価に洗い直すという作業を徹底的にやった。やったのはいいが、毎年価値が下がり続け、１０年間大変な思いをした。そのころ、若い社員にこう言ったことを覚えている」
「『君たちは太陽の自然光の中で非常に美しく見える景色を捨てろ。君らはＸ線になってほしい。ものを透かして見たときにどう見えるか、それを考えてほしい』と。そうしたら、徐々にみんな張り切ってやってくれるようになった。そのときの若手がいま、主要な役職についている」
――そのように、早いうちから資産デフレに対し手を打ったことが、後のノンアセットビジネスヘの転換などを促したと。
「レントゲンで透かして見た実勢価値からすると借入金が多すぎるということが分かったので、当時１兆数千億円あった借金を５０００億円以上減らす方針をとった。当時の利益構造に照らして、この有利子負債水準では将来の金利上昇に耐えられないという認識があったから相当な危機感を持った」
■都市再生法が鍵に
――そして２１世紀に入ると、東京はあちらこちらで大型再開発が始まり、一気に地価が上昇に転じていきました。
「その最大の要因は、都市再生特別措置法が施行されたことだったと思う。かなり強く政府や国会に要望した。ロンドンのドックランドやニューヨークのバッテリーパークシティを例に挙げ、起爆剤となる地点を選び、民間の資金と活力を積極的に導入するためには、都市計画手続きの簡素化や迅速化など都市再生の一連の施策を大胆かつスピーディに実施するべきだと」
「国の方でも従来の公共主導の都市開発や、日本列島改造のような分散型開発では、深刻なデフレ経済から脱却することはできないと考え始めていたことが功を奏したと思う」
■東京は更に発展
――サブプライムローン問題をキッカケに日本の不動産マーケットが再び不透明感を濃くしているが、外人投資家の国内不動産に対する期待は高い。
「日本の都市、特に東京は、公共交通機関が整備され多様な都市機能が充実するなど、しっかりした経済基盤の中で大規模再開発が行われているから投資対象としては非常に安定感がある。東京は、こうしたインフラの集積を生かすことで、まだまだ発展する余地があるし、国際都市として伸びていくことができる」
――国際的な都市間競争で東京は少し劣勢では。
「東京が都市間競争に勝ち抜かないと、日本が国際間競争で負けてしまう構図になっている。東京が勝ち抜くためには空港・港湾機能・環状道路整備など不十分な面について、首都圏全体を見据えた大胆な拡充構想が必要だ。例えば羽田空港の滑走路増設など、ビジネス客やインバウンド観光客の増加にもつながる構想を実現するためには、首都圏全体の物流をどうするか、という政策的な取組が求められる」
――都市再生特別措置法は大成功をおさめたが最近、改正建築基準法による混乱が景気悪化を招くなど�犂雲宿垓鍬瓩睫槊�つ。
「建築確認手続き長期化の問題は、国土交通省の努力により改善しつつあると認識している。今後、同様の問題発生が未然に防がれることを期待したい」
「ただ、私が会長をしている不動産公正取引協議会の所管が消費者庁に移ることになった。公正な取引や競争を通じた消費者保護と、経済の活性化を両立させる知恵が求められる」
――改正建基法による混乱は構造と設備専門の一級建築士制度がスタートする来年以降も続くとの見方がある。
「円滑な法の施行のためには、運用実態を見据えた制度設計が望まれる。政・官と業界が腹を割って話し合い、実務を踏まえた政策のかじ取りをしていくことが重要だ」
――少子高齢化、人口減少が続くが、今後の住宅政策はどうあるべきか。
「親子４人の世帯が標準ではなくなり、世帯構成が多様化するにつれ、価値観の多様化も進んできたように思う。それに対応して住まいのあり方も当然変わってくる。第一のポイントは、小家族化の進展により、ますます都心志向が強まるということだ。東京など都心湾岸部で工場跡地などの住宅への転換が進んでいるのはそうした時代の要請とみている」
「共稼ぎ夫婦の増大などライフスタイルの多様化が進む限り、職・住・遊・学の近接というニーズを満たす都心居住に対する需要は、今後も高まるだろう。更に、そうした共稼ぎ夫婦に子どもが生まれた時に必要となる託児所など社会インフラ整備にも、不動産業界は積極的に関わっていくべきだ」
「第二に、今後の住宅は長寿命化と環境対応を基本に置き、それを支える可変性とユニバーサルデザインに裏打ちされたものでなくてはならない。多世代にわたり持続的利用が可能な住宅資産を形成するためには、物理的な耐久性の確保だけでなく、人々がライフサイクルに合わせ容易に住宅を取捨選択できる仕組みが必要だ。既存住宅や賃貸住宅市場の整備と熟成も求められる」
「第三に、ワークライフバランスの観点から余暇を楽しむことの重要性が増す。マルチハビテーション（２地域居住）の普及にも期待したい。ウィークデイとウィークエンドで住宅を住み分ける週末型や、欧米的なバケーション型（別荘）など、ベースとなる住まいとは別に、セカンドハウスをリゾート地に持ち、そこに普段は離れている家族が年に１、２度集まるといった機能を持たせてもいいのではないか」
――小家族化の進展は淋しい社会にならないか。
「それは、子供を２人以上育てながら夫婦が働けるような社会構造に変えていくしかない。そういうインフラを持つ都市になれば、かつてのファミリー世帯が自然に都心に戻ってくるはずだ。ヨーロッパにはそういう都市が多い」
――今後、不動産会社の経営トップにとって大切なことは。
「人間の社会生活に、企業としてどう貢献できるかを考えることだ。社会生活の基盤は都市だから、これからのディベロッパーは都市がどういうものであれば、人間が快適に働き、楽しく生活できるかという研究を深めていくことだと思う」 |
