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住宅・不動産業界の下期・展望
新商品の開発手法に注目 ハウスメーカー
住宅・不動産業界では各分野とも、従来以上に顧客ニーズに、どう切り込むかが大きな課題となってきた。そのためハウス業界は新商品の開発手法に工夫を凝らし、マンション管理業界は専有部へのサービスに力を入れ始めた。ビル業界も、企業の増床、移転ニーズなどにきめ細かく対応していく努力が求められている。
住宅メーカー各社が従来とは違った手法で商品開発を始めている。三井ホームが４月に女性中心のチームで開発した住宅を発売したほか、トヨタホームは６月下旬、顧客ターゲットと同世代の社員が企画した戸建て住宅の販売を始めた。大和ハウス工業は昨年から、商品タイプごとに担当役員が企画から販売まで横断的に統括する体制を導入している。顧客と同じ目線で価格やプランを提案し、需要を掘り起こす戦略だ。いずれも手応えは良く、この手法は今後も続きそうだ。
三井ホームは４月、女性目線で開発した戸建て住宅「シュシュ」を発売した。女性社員が中心となり、暮らしの中で「あったらいいな」と思うものを収納や動線に反映させた。
例えば、玄関脇にはシューズクロークにつながる試着室を設けて出かける支度をしやすくした。家事をしやすくするためサニタリーからバルコニーまで主寝室を経由する動線のほか、キッチン脇には家事の合間にくつろぐ空間「プチ・リュクス」を提案した。
横浜と鹿児島、長崎にモデルハウスを開設。同社によると「女性のほか、男性からも好評だ。３０〜６０代まで幅広い層から支持されている。想定以上の反響で、予定していた数カ月分の商品カタログが発売１カ月でなくなった」という。
トヨタホームは６月２１日、２５〜３４歳のポスト団塊ジュニア向けの戸建て住宅「ＬＱ」を発売した。購入ターゲットと同年代の社員がチームを作り、企画から設計までを担当した。今回は、実棟で品質や価格を理解してもらおうと、発売前に全国１０カ所に分譲型モデルハウスを建設。来場者数は順調で、発売から１０日で２５棟を受注した。
「ＬＱ」開発に当たり、ポスト団塊ジュニアの建物予算は１７００万円までと想定。建物の基本形状を３タイプに絞りコストを低減した。
一方、大和ハウス工業は昨年、戸建住宅の開発方法を「ブランドマネジメント体制」に切り替えた。（１）自由設計（２）企画提案型（３）３階建て以上（４）木造の４ブランドに分け、それぞれニーズの強い地域の役員がブランドマネージャーとして開発を担う。現場の声を取り入れながらマーケティングから商品企画、開発、販売までを横断的に統括する。
これまでに、３階建て賃貸併用住宅「ジーヴォ・プラスアール」、子育て世帯向け企画提案住宅「ジーヴォ・アイ」を発売。同社によると「５、６月の受注実績を見ても２商品がプラスアルファとなっている。新体制が功を奏しているようだ」という。７月１５日には自由設計の二世帯住宅「ジーヴォ・ユウ」を投入した。
専有部へのサービスが焦点に
マンション管理
高層住宅管理業協会の黒住昌昭理事長（大京アステージ会長）が提唱する「住生活総合サービス業」の推進。「管理業者として、建物の共用部分だけでなく、専有部分、人が住む部分に思いをいたそうということ」だと話す。
管理業というと、マンションの共用部分へのサービスイメージが強い。�爛泪鵐轡腑鵑牢浜�を買え�瓩箸いΩ斥佞�あるように、その重要性は一般消費者にも浸透しており、また、より高いサービスの提供に向け、管理業者も日々努力している。ただ、それに留まらず、更に一歩先のサービスを展開すべきだというのが黒住理事長の考えだ。「管理会社に対して、入居者の側からやってほしいという要望は幾つも寄せられている。２４時間駆け付けサービスもあれば、リフォームや物販など。それが実現できると『マンションはいいですね』と評判も立つ」と言う。
大京アステージでは０９年から、同社のセキュリティーサービス「セキュアプラス」を利用しているマンション居住者に対し、専有部分のトラブルに対応するサービスを追加した。水周りや建具、そのほか専有部分の各種不具合に対し２４時間・３６５日対応するものだ。更に１０年に入り、様々なサーポートサービスを体系化し、「くらし住まいる」として展開中だ。
東急コミュニティーでも、専有部分のトラブルに専門スタッフが対応する「家族力・プラス」を提供している。「少子高齢化など世帯人数が少なくなっている中、ふと�牴搬欧領呂�ほしい�瓩抜兇犬訐賤�部トラブルが多いと聞く」（同社）。その解決のためのサービス提供だが、１０年３月以降に東急不動産が販売する新築マンションすべてに導入することを決めた。
また、野村リビングサポートは、管理する「プラウドマンション」すべてに同様のサービスを導入。伊藤忠アーバンコミュニティも月額定額料金制の専有部サービス「アイユー・コール」の提供を始めている。
大手を中心に広まりを見せる「専有部サービスの提供」。その流れは、社会・時代環境の変化も手伝い、更に加速していくことが予想される。
増える若者１人住まい――未来が見えますか (下)
「個族」ゆえに求めるもの
住宅取得適齢期である２０代後半から３０代。通常は間近に迫った結婚や子供の成長を機に動き出すことが多いが、最近は単身生活そのものを楽しもうとする若者が増えている。２０〜３０代の単身者は住まいにどんな夢を持っているのか。
「１年ほど前から単身世帯のリフォームが目立つようになった」と話すのは、三井のリフォーム住生活研究所の西田恭子所長。現在、３０〜８０代の単身者のリフォーム事例を調査し、年代によるニーズの違いを分析している。
生活を楽しむ
若い世代では男女とも、料理などの趣味を楽しみたい、というのがリフォームのきっかけだ。都心の駅近立地の中古マンションを購入し、５００万〜７００万円ほどかけて改装する。３０代では近い将来、結婚する可能性もある。しかし、ずっと住み続けるかもしれない。「将来は見えなくても、ある程度の期間、今の状態が続くならばもっと快適に暮らしたいという気持ちが強いようだ。売却や賃貸した場合を想定し、収益性のある物件になるように立地やリフォーム内容をしっかりと考えている」（西田氏）。中古住宅への抵抗が少ない世代でもある。無理のない費用で今よりも広く快適な生活ができる方法として中古住宅が選択肢に入ってきた。
西田氏は、「特に若い世代の女性にとってこれまで不動産（住宅を購入する）は身近な存在ではなかった。今の住まいに充足感を持てないでいる人にとって、新築よりも価格の安い�狠羝鏑瓩覆蕕弌◆惻�分でも』と思えるようになったのではないか。今後も中古流通市場が活性化すると、単身世帯のリフォーム需要は更に出てくるだろう」と予想する。
一方、住まいにコミュニティーを求める動きも見られる。
６月末、東京都練馬区に賃貸住宅「コレクティブハウス大泉学園」が完成した。事業の推進役を務めるＮＰＯコレクティブハウジング社（＝ＣＨＣ）にとって４つ目のコレクティブハウスだ。
コレクティブハウスは、各世帯がキッチン、トイレ、バスが付いた独立した住戸を持ちつつ、リビングルームやキッチンといった共有スペースを持つ集合住宅。
入居者が組合をつくり、自主的に運営していく。「暮らしの質は自分でつくる」という発想だ。多世代が共同で食事を作ったり、子育てを支え合う。プライバシーを保ちながらも、一人きりではない暮らしができる。
ＣＨＣの宮前眞理子理事は、これまで手がけた４物件の状況について、「入居者で一番多いのは３０代。世帯構成では年々単身者が増え、今は半数を占める」と話す。「以前は防犯面で一人暮らしが不安でハウスの暮らしを求める人が多かった。今は、本当にこのままでいいのだろうか、という人生に対する漠然とした不安を持った人が多い」という。何かを変えたいけれど、一人では暮らしを簡単に変えられないからだ。
見えない不安
「今の若い人は、将来が立体的に見えていない。終身雇用は崩れて、年金も不安。自分が５０、６０、７０歳になったときに、どのような暮らしをしているか想像がつかない。何かあった時に話ができる仲間がいるのは一番の強み。選択可能な住まい方の１つとして知ってもらいたい」（宮前氏）
単身者を対象にマンション選びで失敗しないための講座を主催する「女性のための快適住まいづくり研究会」の小島ひろ美代表は、「昔は、家を持つこと＝家族を持つことだった。今は、家＝個だ。今後この流れは強まるだろう」。購入、賃貸を問わず住み替えていくのが当たり前になっていくと見る。
今の暮らしを変えたいと思う若い単身者は多い。中古住宅など選択肢が増えて一人の生活を思い切り楽しみたいという願いも実現できるようになってきた。しかし、この先ずっと一人なのか、収入は維持できるのか、健康でいられるのか。 将来が見えにくいぶん迷いも多い。
迷いを解消するには他者とのコミュニケーションが欠かせない。住宅・不動産業界は、従来とは異なる単身向けビジネスモデルへの脱却が必要になりそうだ。